Foncières cotées et non cotées : choisir le bon placement

Les foncières cotées et non cotés permettent au particulier d’investir avec une gestion professionnelle dans la pierre, en accédant à des classes d’actifs presque inaccessibles (les particuliers se cantonnent généralement à l’immobilier résidentiel) tout en mutualisant leur risque, le tout avec des tickets d’entrée bien plus faibles que l’achat d’un appartement, d’un commerce, voire d’un immeuble ou d’un entrepôt. Café du Patrimoine fait le point sur les avantages et risques des foncières cotées et non cotées, vous présente leurs caractéristiques et vous donne 5 conseils pour choisir la foncière dans laquelle investir.

SCPI, OPCI et SCI : caractéristiques des foncières non cotées

Qu’est ce qu’une foncière non cotée ?

Les foncières non cotées sont des sociétés qui mettent en commun plusieurs biens immobiliers. Sous le terme de foncières non cotées, on regroupe généralement des sociétés civiles immobilières ou SCI, de sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI, et enfin, des organismes de placement collectif en immobilier ou OPCI.

Une société civile immobilière est une société par l’intermédiaire de laquelle plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Chacun des associés dispose d’un droit de vote dans le cadre des prises de décisions collectives en assemblée générale. Cette forme de société immobilière est fréquemment utilisée dans le cadre familial (on parle alors de SCI familiale) afin de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier et d’en préparer la transmission.

La SCPI permet elle aux investisseurs un accès au marché de l’immobilier professionnel par l’achat de parts d’une société de placement uniquement dédiée à l’immobilier. Plusieurs types de SCPI existent qui s’adaptent aux contraintes et besoins des particuliers (SCPI de rendement, SCPI fiscales, etc.).

Enfin, les OPCI, au croisement entre SCPI et OPCVM, sont majoritairement investis en immobilier mais comportent une poche de liquidités de 10% minimum de l’actif, ainsi que d’une allocation jusqu’à 30% en actifs non immobiliers.

SCPI et OPCI : une offre destinée aux particuliers qui s’élargit

Les SCPI et les OPCI se portent bien, profitant de l’amour constant des Français pour la pierre. Au 30 juin 2016, la capitalisation globale des SCPI dépassait la barre symbolique des 40 milliards d’euros. De nouveaux acteurs sont venus enrichir une offre déjà bien étoffée ces dernières années comme Corum.

Les OPCI, bien plus récents que les SCPI installées dans le paysage français depuis les années 60, connaît actuellement un véritable boom. En effet, l’offre OPCI destinée au grand public ne cesse de s’élargir. L’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), comptait en 2016 12 fonds, affichant une capitalisation de 8,720 milliards d’euros (contre 6,6 milliards d’euros en 2015, soit une progression de plus de 92%). La collecte nette globale 2016 s’est élevée à un peu plus de 4 milliards d’euros, une augmentation d’environ 66,5% par rapport à l’année précédente. Ce succès s’explique notamment par la distribution des OPCI sous forme d’unités de compte de contrats d’assurance-vie.

SCPI : un rendement à la baisse mais porté par des taux encore très bas

Mais ce qui explique avant tout le succès des foncières non cotées, c’est le contexte de taux bas, très porteur. En effet, que votre investissement porte sur une SCPI de rendement ou une SCPI fiscale, les conditions de crédit actuelles et la fiscalité plaident pour un financement à crédit (au moins partiel). Vous pourrez ainsi percevoir le rendement annuel de la SCPI tout en déduisant vos intérêts d’emprunt.

SIIC : caractéristiques des foncières cotées

Qu’est ce qu’une foncière cotée ?

Les foncières cotées sont des société cotée en Bourse dont l’objectif est la distribution de dividendes grâce à la gestion et à la valorisation d’un patrimoine immobilier.

Les SIIC (pour Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) sont des foncières cotées qui ont adopté le régime fiscal créé à leur intention en 2003. La SIIC s’apparente au Real Estate Investment Trust (REIT) anglo-saxon. Celles-ci doivent redistribuer à leurs actionnaires au moins 85 % des loyers perçus et 50 % des plus-values réalisées. Les frais et la fiscalité sont ceux des valeurs mobilières.

La formidable expansion des foncières cotées

Les foncières cotées ont connu une véritable expansion au cours des 20 dernières années portées par le régime SIIC, instauré par l’article 11 de la loi de finances n° 2002-1575 du 30 décembre 2002 et entré en vigueur le 1er janvier 2003 qui a depuis été complété par trois nouveaux dispositifs : SIIC 2, SIIC 3 et SIIC 4. Ce régime permet de déplacer l’imposition des revenus immobiliers de la SIIC, issus tant de la location que de la vente des immeubles, au niveau de l’actionnaire et qui prévoit en contrepartie, la distribution aux actionnaires d’une part importante des bénéfices de la société. La capitalisation boursière mondiale des foncières cotées dépasse aujourd’hui 1 600 Md€, dont les trois-quarts ont un régime de type SIIC. Le succès des foncières cotées s’explique également par un contexte économique de taux bas et de liquidités abondantes, situation qui a pour effet de pousser les investisseurs privés à rechercher du rendement.

Ce succès des foncières cotées implique un large choix pour l’investisseur particulier. L’AMF signale en effet sur son site web qu’il  existe une quarantaine de sociétés foncières cotées en France.

Foncières : placement volatil mais rémunérateur à long terme

Les foncières cotées sont des placements que l’on définit habituellement comme volatils mais rémunérateurs sur le long terme. Et pour cause, les foncières cotées sont un investissement particulièrement rentable si l’on s’appuie sur l’augmentation de l’indice nu + dividendes réinvestis sur 25 ans. Ainsi, lors de la Conférence Toutes les pistes pour investir dans l’immobilier au Salon Actionaria 2016 avec Alain Perrollaz, Président du Directoire PAREF et Sandra Mathorel et Rémi Le Bailly, journalistes Investir, les chiffres suivants ont été communiqués :

À noter : Les foncières cotées ont sensiblement baissé depuis l’été 2016 car le secteur foncier est très sensible aux taux d’intérêts. En effet, le taux de corrélation du secteur immobilier à l’évolution des taux d’intérêts est p = 0,92.

De plus, c’est un secteur parfois un peu surcoté, c’est-à-dire que le patrimoine global des sociétés est supérieur à sa valeur en bourse. Mais la situation est néanmoins différente d’une société à l’autre. Ainsi, certaines foncières cotées sont elles en situation de décote (c’est-à-dire que le patrimoine globale de la société est inférieur à sa valeur en bourse). La décote est d’autant plus prononcée que l’action est moins traitée en bourse. Il peut être intéressant d’acheter une foncière en situation de décote dans l’hypothèse où le portefeuille contient des projets de développement importants.

5 conseils pour choisir la foncière dans laquelle investir

Les foncières cotées et non cotées possèdent des caractéristiques propres même si les différences tendent de plus en plus à se gommer. La principale différence qui oppose les deux types de foncières tient en ses quelques mots de Alain Perrollaz, Président du Directoire PAREF « La SIIC est un investisseur mais aussi un véritable opérateur immobilier, alors que la SCPI est un véhicule d’investissement ».

Avant de savoir pour quel investissement opter, il convient de se pencher sur quelques points clés qui vous aideront à choisir l’investissement qui correspond le mieux à vos objectifs, votre profil d’investisseur et votre horizon d’investissement.

Quel est le rendement des foncières ?

Le rendement diffère entre foncières cotées et non cotées. On constate en 2016 un rendement de 5 % à 6 % pour les SCPI de rendement, 4 % à 5 % pour les SCPI « classiques » et aux environs de 3 % pour les OPCI. Avec un rendement oscillant entre 7 % à 9 %, les foncières cotées sont plus rémunératrices mais elles sont aussi plus volatiles et donc plus risquées.

Positionnement de la foncière : restez vigilant

Quel que soit le type de foncière que vous visez, cotée ou non cotée, prêtez attention au positionnement de la foncière. Il s’agit de trouver le juste milieu entre une diversification souhaitable et une spécialisation nécessaire. Il est recommandé, surtout en matière de foncière cotée, d’opter pour une foncière spécialisée et de garder une certaine prudence vis-à-vis des foncières trop grosses et trop généralistes.

Horizon et durée d’investissement de la foncière

L’horizon d’investissement est sensiblement le même entre foncières cotées et non cotées. Si les clients s’engagent le plus souvent pour 3 à 10 ans en investissant dans une foncière cotée, la durée recommandée d’investissement est semblable pour les SCPI et OPCI. Cependant, les SCPI avec un dispositif de défiscalisation immobilière comme les SCPI Pinel ou Malraux impliquent un horizon d’investissement beaucoup plus long. La durée d’investissement recommandée atteint alors 14, voire 17 ans en raison de l’engagement de location de 9 ans, après travaux, devant être pris par la société de gestion, logement par logement et d’un marché secondaire quasi-inexistant qui contraint le souscripteur à attendre la dissolution de la SCPI pour récupérer sa mise.

Un ticket d’entrée assez bas pour investir dans la foncière

Le ticket d’entrée des OPCI est particulièrement bas : comptez entre 100€ et 1 000€. Le montant minimum de souscription d’une SCPI se situe généralement aux alentours de 1 000€. Pour les foncières cotées, le ticket d’entrée dépend bien sûr du prix des actions. En mars 2017, Unibail Rodamco affichait une action à un cours d’un peu plus de 200€ quand Icade dépassait de peu la barre des 65€ et Klepierre se situait tout juste au-dessus de 35€. Ces chiffres sont donnés à titre d’exemple et sont amenés à varier sensiblement.

L’éligibilité compte-titres, PEA et assurance-vie de la foncière

Les foncière cotées sont comme on l’a vu pour l’essentiel des SIIC. Ce type de foncières cotées ne peut être logé sur un PEA depuis 2012 et impose donc de détenir un compte-titres. Mais il existe des ETF sur les foncières cotées qui vous permettront d’investir via votre assurance-vie ou votre PEA.

Moins contraignant, l’investissement dans les SCPI se fait en direct ou via une assurance-vie. Vous pouvez également investir dans les OPCI via votre contrat d’assurance-vie.

Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d’investissement. Le lecteur se doit d’étudier les risques avant d’effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d’investissement.