Les SCPI, une alternative crédible aux fonds euros

Nous dressons un constat simple. Il y a 10 ans, le rendement moyen annuel servi par les fonds euros en France était de 5,25%. En 2011,  ce rendement tournait autour des 2,8% (FFSA).

Les explications à cette diminution sont structurelles et devraient se poursuivre dans les années qui viennent. En effet, la principale cause actuelle à l’effondrement des fonds euros réside dans les récentes évolutions réglementaires. Pour simplifier au maximum, avec l’arrivée prévue des normes Solvency II et Bâle III, la gestion des fonds euros ne se pratique plus de la même manière.

Dans le contexte actuel, il devient quasi impossible d’investir sur des actions en direct, de l’immobilier ou des obligations avec un mauvais rating. Au final, les seuls actifs pouvant être facilement contenus dans un fonds euro sont les obligations d’Etat, bien notées par les agences de notation (rating AAA), proposant un rendement d’environ 2,25%.

Par ailleurs, avec des rendements qui tendent vers le niveau de l’inflation, il convient de trouver une solution alternative. Evidemment, il est impossible de trouver une solution équivalente, qui reprend les caractéristiques intrinsèques aux fonds euros, à savoir, leur liquidité, leur garantie en capital et l’effet cliquet qui assure la conservation de la performance année après année.

Le cahier des charges de cette solution pourrait être définie par :

• une performance stable dans le temps
• un risque en capital qui tend vers 0
• une liquidité assurée
• un rendement supérieur aux fonds euros actuels
• un rendement qui évolue au rythme de l’inflation

D’après ces constatations, il convient d’évoquer les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), qui répondent en grande partie aux différents critères présentés ci-dessus. De plus, la performance des SCPI provient principalement des loyers générés par le parc immobilier, or au vue de la taille des parcs immobiliers, la mutualisation du risque conduit à une performance relativement stable dans le temps.

Avec un investissement en pierre papier, le risque en capital existe, contrairement aux fonds euros. En effet, il s’agit du principal inconvénient si l’on compare les SCPI aux fonds euros. Conjoncturellement la valorisation des biens contenus dans le parc immobilier peut voir sa valeur fléchir, conduisant à une diminution de la valeur de la part. En conclusion, seule une durée de placement longue permet de limiter grandement le risque.

En logeant ses parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, l’investisseur détient des parts d’unités de compte où la liquidité est garantie par l’assureur, donc le risque de liquidité reste le même que pour toutes les unités de compte.

Le rendement locatif des SCPI à capital variable orienté sur l’immobilier professionnel, se situe dans une fourchette comprise entre 5% et 5,6% (ASPIM).  Au rendement locatif, il en convient d’ajouter les augmentations de la valeur des parts liées à l’évolution du foncier. En conclusion, le rendement annuel moyen constaté est d’environ 8%, nettement plus intéressant que les fonds euros.

De plus, les loyers des différents actifs étant indexés, la rente générée par les SCPI est protégée en partie contre les risques d’inflation.

Nous pouvons conclure en affirmant qu’acquérir des parts de SCPI en direct ou via un contrat d’assurance-vie peut se révéler être une réelle solution alternative aux fonds euros, à condition d’avoir un horizon de placement à moyen voire long terme.

Nicolas Peycru