L’immobilier va stagner puis baisser

La crise dite des subprimes a été la plus grave depuis la seconde guerre mondiale et même la grande dépression des années trente, même si elle a été bien atténuée par la grande mobilisation des pouvoirs publics, gouvernements et banques centrales. L’énorme choc a été général et a touché tous les actifs exceptés quelques valeurs refuges telles que l’or.

Presque tous les actifs ont baissé, y compris l’immobilier. En effet, la crise a touché en premier lieu les banques qui ont carrément cessé de prêter excepté à des conditions draconiennes. Les prix de l’immobilier avaient déjà beaucoup monté, surtout à Paris et la brusque hausse des taux d’intérêts ajouté au choc général a marqué la fin de la hausse de l’immobilier excepté peut-être à Paris.

Puis les taux ayant rebaissé et la crise s’étant quelque peu calmée les transactions immobilières sont reparties à la hausse avec un rôle de valeur refuge, surtout à Paris où les prix sont repartis à la hausse.

A mon humble avis, il faut bien faire la différence entre Paris et le reste de la France.

Les hausses des prix et des taux d’intérêts contribuent toutes deux à l’insolvabilité des acquéreurs potentiels qui ne peuvent donc plus acheter bien qu’ils en aient envie ou besoin. Ainsi, la hausse des prix et la baisse des taux d’intérêts ont entretenu la bulle immobilière jusqu’à la crise des subprimes et quelque prolongation à Paris. Mais maintenant, tous les facteurs s’inversent, ce qui devrait logiquement conduire à une stagnation puis une baisse des prix immobiliers.

Notons qu’au plus fort de la crise, les valeurs refuges ont été principalement les obligations et que depuis mars 2009 les actions ont bien remonté et devraient continuer de le faire, surtout dans les pays émergents qui connaissent et continueront de connaitre une forte croissance, contrairement aux pays dits “développés”. En Europe la croissance restera proche de zéro du fait de la réduction des déficits publics et dettes qui imposera une sensible hausse des prélèvements obligatoires et/ou une baisse des niches fiscales dans un contexte de stagnation des revenus et baisse du pouvoir d’achat, excepté peut-être en Allemagne.

En outre, les taux d’intérêts sont déjà repartis à la hausse et pour un bon moment. En fait, c’est le grand retour de l’inflation avec la hausse des matières premières et des salaires dans les pays émergents. Et c’est cette hausse de l’inflation qui marque un tournant et entraine la hausse des taux d’intérêts et la baisse des obligations.

Face à ce regain d’inflation, les investisseurs vont continuer de se tourner vers les matières premières y compris le pétrole, l’or et l’argent et vers les actions. L’immobilier pourrait aussi être un bon rempart contre l’inflation, mais il restera hors de portée de la plupart des acheteurs potentiels.

Bruno M.