Bourse ou immobilier : quel placement financier privilégier ?

Les Français restent très attachés à l’immobilier et les placements sans risques. La Bourse, qui a subi depuis le début des années 2000, l’effondrement de la bulle Internet ainsi que la crise financière de 2008, et plus récemment la coronacrise, n’a pas bonne presse. Pourtant, l’immobilier constitue-t-il réellement un meilleur placement que l’investissement en actions ? Découvrez les atouts et faiblesses de ces deux types d’investissement.

Plutôt Bourse ou immobilier pour investir votre argent ?

Immobilier : les atouts et faiblesses de l’investissement dans la pierre

Immobilier : un bien tangible appréciés des propriétaires français

L’immobilier, comme le démontre si bien sa dénomination américaine « Real Estate », renvoie à une idée d’actifs réels, en opposition à ce qui est immatériel. C’est un bien tangible, qu’on peut toucher, voir, et donc qui rassure.

On peut également y habiter et la valeur affective d’un bien immobilier est assurément l’un de ses principaux atouts. Acheter sa maison permet de s’approprier un territoire et ainsi de ressentir réellement la notion de propriété, de se sentir chez soi. Le « Home Sweet Home » des Américains n’a curieusement pas d’équivalent en France où l’on aime pourtant aménager son habitat, y recevoir, y passer du temps, seul, en famille ou entre amis. Cet aspect est d’ailleurs l’un des atouts majeurs de l’achat par rapport à la location. Vous pouvez réaménager votre bien comme bon vous semble et scinder votre immense salle de séjour en deux et peindre la salle de bain en noir si vous le souhaitez.

L’immobilier pour investir avec un fort effet de levier

Le plus gros point fort de l’investissement immobilier, c’est sans aucun doute l’effet de levier qu’il permet. En achetant un bien immobilier à crédit, vous avez recours à la dette en vue d’accumuler un capital futur. Aucun autre actif financier ne dispose d’une telle latitude, particulièrement intéressante dans le cas d’un investissement locatif où vous achetez un bien pour le louer, tout en sachant que ce sont les revenus qui vous serviront à rembourser la dette associée.

Immobilier : des biens statiques et peu liquides

Comme son nom l’indique, l’immobilier est immobile, et donc pas très liquide. Non seulement vos actifs ne peuvent pas vous suivre et vous ne pourrez profiter de vos actifs si vous devez déménager pour des raisons professionnelles par exemple, mais vous devrez aussi attendre un certain temps avant de pouvoir revendre votre bien. Même si vous arrivez à trouver un acquéreur dans la journée (ce qui n’est pas fréquent mais possible à Paris et hautement improbable partout ailleurs en France), vous devrez tout de même attendre de signer la promesse de vente, puis la vente, avec les délais incompressibles et imposés par la loi qui existent entre chaque étape.

Immobilier : vers une augmentation de l’impôt sur les placements immobiliers ?

L’État n’est pas tendre avec les propriétaires qui doivent s’acquitter de la taxe foncière et la disparition éventuelle dans les mois à venir de la taxe d’habitation pourraient engendrer une augmentation des impôts locaux payés par les propriétaires.

En cas de revente du bien, s’il ne s’agit pas de la résidence principale, les propriétaires doivent également s’acquitter de l’impôt sur les plus-values immobilières.

Les charges pesant sur les propriétaires ne sont pas non plus négligeables. Elles peuvent aussi être amenées à augmenter en fonction des réglementations en matière d’isolation et de consommation énergétique des logements. Les travaux destinés à améliorer la consommation énergétique du bien restent en effet à la charge du propriétaire.

Attention aussi aux coûts indirects et aléas liés à la location (vacances, conflits avec le locataire, etc.). Cependant, sachez qu’être propriétaire peut également permettre de bénéficier d’avantages fiscaux en louant son bien dans le cadre de dispositifs spécifiques type Pinel ou Malraux.

Immobilier : des maisons et appartements qui subissent l’usure du temps

Un bien immobilier subit les outrages du temps et entraîne des coûts d’entretien qui peuvent être conséquents. Ils peuvent d’ailleurs représenter un véritable gouffre financier pour certains types de biens (châteaux classés qui nécessitent des travaux approuvés par les bâtiments de France, maisons en bord de mer qui doivent résister aux assauts des vagues parfois et du sel toujours, etc.). Notez aussi que les sommes injectées pour l’entretien du bâtiment ne participent pas à faire augmenter la valeur du bien, seulement à la conserver. Ils sont en cela différent des travaux d’amélioration qui font eux grimper la valeur du bien, mais aussi très souvent, les impôts et taxes qui y sont liés (comme par exemple la construction d’une piscine, une surface habitable accrue, etc.).

L’immobilier est-il un placement si avantageux ?

N’empêche, l’immobilier continue de faire rêver et cela est dû aussi au boom de l’immobilier, concomitant à l’investissement des baby-boomers dans cet actif et qui leur a été particulièrement favorable. Cependant, pour cette génération, tous les voyants étaient au vert : ils ont bénéficié d’une longue période de baisse des taux, ce qui a permis de faire grimper les prix, tout en renégociant à la baisse le taux d’emprunt. Pas sûr que la même chose se reproduise à l’avenir.

On peut aussi arguer que ce n’est pas tant l’immobilier en lui-même qui leur a fait gagner beaucoup d’argent, mais plutôt l’effort d’épargne imposé par l’emprunt. De fait, un crédit immobilier est un moyen de s’astreindre à une discipline d’épargne régulière sous peine de saisie du bien. Mais si vous avez la volonté de vous astreindre à une épargne conséquente et dans la durée et que vous l’investissez mois après mois sur des actifs mobiliers, le résultat sera semblable, meilleur même, si vous réinvestissez systématiquement les dividendes.

Bourse : les points forts et points faibles de l’investissement en actions

Participer au financement de l’économie réelle et accroître son patrimoine grâce à la Bourse

Investir en Bourse, c’est acheter des actions et donc des parts d’entreprises cotées. À ce titre, Vous participez au financement de l’économie réelle tout en vous ouvrant la perspective de plus-values (la possibilité de revendre vos titres plus chers que vous ne les avez acquis) et, le plus souvent, vous percevez également un revenu, via le versement de dividendes. Cependant, il appartient à chaque entreprise de savoir si elle souhaite redistribuer à ses actionnaires une fraction des résultats nets, et laquelle.

L’avantage de certaines actions par rapport à l’immobilier, c’est que vous n’avez en aucun cas besoin d’injecter des liquidités pour conserver la valeur de vos actions. D’ailleurs, on peut même dire que c’est l’inverse qui va se produire. Le plus souvent, les actions, via les dividendes, vous fournissent du capital que vous pouvez soit dépenser à votre guise, soit investir dans un nouveau placement, soit réinjecter directement. On parle alors de dividendes réinvestis, au fondement des intérêts capitalisés. Considérés par Einstein comme la « huitième merveille du monde », ils permettent, à force de temps et d’un réinvestissement systématique d’accroître considérablement son capital de départ.

Les actions pour une meilleure diversification de ses investissements

Les actions permettent une plus grande diversification pour un plus faible montant. En effet, on pourra sans mal se constituer un portefeuille de titres basé sur une réelle diversification sectorielle et une réelle diversification géographique. Même si certaines actions atteignent des prix relativement élevés, en se positionnant sur les marchés boursiers via des fonds ou des ETF ou trackers, vous obtiendrez facilement un portefeuille diversifié à moindre coût.

Actions et placements financiers : des transactions simplifiées à faible coût

Autre atout non négligeable des actions : leurs frais de transactions bien plus faibles que l’immobilier (frais d’agence, frais de notaire, etc. représentent une somme conséquente qui se chiffre en plusieurs dizaines de milliers d’euros pour un bien de plus de 300 000 euros contre quelques centaines d’euros pour des frais de transactions de valeurs mobilières chez certains courtiers en ligne).

Notons aussi la relative liquidité de ces actifs qui permettent d’effectuer des transactions bien plus rapidement que pour les transactions immobilières. En effet, elles peuvent être exécutées instantanément, dans la limite de la profondeur de marché quand, on l’a vu précédemment, une vente immobilière exige bien plus de temps. On retiendra toutefois que le risque de liquidité est aussi présent sur l’investissement actions, surtout pour les sociétés à faible capitalisation. Et l’investisseur peut devoir attendre un certain temps avant de vendre si le prix descend en-dessous de la valeur du bien acheté, pour ne pas vendre à perte.

Les actions ont une performance historique supérieure à celle de l’immobilier

Selon la Lettre de l’Observatoire de l’Épargne de l’AMF de décembre 2013, un investissement en actions françaises effectué en 1988 et conservé jusqu’en juin 2013 a affiché un meilleur rendement que toutes les autres classes d’actifs, y compris l’immobilier. En tenant compte des dividendes réinvestis, ce placement aura procuré un rendement réel moyen de 6,6  % par an, un fois l’inflation déduite. Pour l’AMF, le temps « permet de gommer en partie les fortes variations des rendements annuels et de profiter de la tendance de long terme de hausse des marchés d’actions (assise sur celle des dividendes distribués). Ainsi, pour les investissements effectués entre 1988 et 1996, les gains engrangés ont été suffisamment importants pour compenser les pertes générées par les deux chocs boursiers des années 2000 ». Côté monde, on retiendra que depuis 1800, les actions ont généré des performances réelles positives sur chaque période glissante de trente ans (source : analyse de données relatives au marché américain fournies par Madison Project Database pour l’étude Allianz Les actions : un vrai potentiel à moyen terme, janvier 2014).

Volatilité des actions : la contrepartie de leur liquidité

Certes, la liquidité des actions permet de sortir rapidement de ses positions, la volatilité est un revers de la médaille à ne pas négliger. Elle implique des variations de patrimoine parfois brutales. Il vaut donc mieux investir en actions avec un horizon de placement long, et progressivement, sur la durée, en plaçant par exemple en Bourse tous les mois une partie de son épargne.

La Bourse : un effet de levier quasi négligeable

Cependant, même si vous pouvez placer une partie de votre épargne tous les mois en Bourse, la situation est fort différente d’un investissement immobilier qui vous obligerait tous les mois à rembourser un crédit. En effet, dans le cas de l’investissement immobilier, vous êtes déjà propriétaire du bien, ce qui n’est pas le cas de l’investissement sur le marché actions. Contrairement à l’immobilier, il n’y a pas pour les actions de recours à la dette pour investir, hormis l’utilisation de produits dérivés généralement complexes à mettre en œuvre. Quant au SRD (Service de Règlement Différé), on doit davantage le considérer comme une facilité de caisse que comme un prêt qui serait destiné à financer l’achat d’actions dans la mesure où vous n’êtes pas propriétaire des titres en question. C’est donc une démarche qui s’inscrit dans une logique de court terme.

SCPI, un bon compromis entre Bourse et immobilier ?

Afin de profiter à la fois des avantages de l’investissement immobilier et de l’investissement en Bourse, la pierre-papier, qui réunit le meilleur des deux mondes est une option qui peut être envisagée.

En souscrivant à des parts de SCPI ou d’OPCI, voire en achetant des parts de foncières cotées, vous pourrez éviter la détention en direct d’un bien immobilier tout en vous positionnant sur ce marché. Les atouts sont nombreux : vous jouissez d’une certaine liquidité (davantage prononcée pour les foncières cotées), mais aussi d’une accessibilité notoire (frais de transactions peu élevés, rapidité de la transaction) et bénéficiez d’une exposition à l’immobilier en profitant d’une bonne diversification et d’une mutualisation des risques inhérents à cet actif (vacance, incendie, etc.).

Enfin, vous n’aurez pas de taxe foncière à régler. Quant au statut juridique des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) qui représentent la plupart des foncières cotées, il les dispense d’impôt sur les sociétés et leur impose une obligation de distribution, sous forme de dividendes, de l’essentiel de leurs résultats et de la majorité de leurs plus-values.

Attention, en ce qui concerne les parts de SCPI, elle sont assujetties comme tout bien immobilier à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) et doivent figurer dans votre déclaration. À noter : les participations de moins de 5 % dans les SIIC sont, elles, exclues de l’IFI.

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