Devenir rentier grâce à l’immobilier

L’immobilier a la cote auprès des Français qui investissent massivement dans la pierre. Considéré comme une valeur sûre, parce que tangible, l’immobilier est aussi le moyen de se verser des revenus issus de la pierre. Qu’est-ce que devenir rentier immobilier ? Comment s’y prend-on ? Avec quel statut ? Quels types de biens immobiliers ? Quels sont les avantages et limites de cette pratique ? Notre focus sur l’investissement immobilier et les différents moyens d’investir dans l’immobilier.

Devenir rentier immobilier : principe et fonctionnement

Être rentier immobilier : qu’est-ce que ça signifie ?

On peut devenir rentier immobilier mais attention, cela ne signifie pas que vous pourrez du jour au lendemain vivre des revenus issus de vos investissements immobiliers. Ni même qu’un jour vous le pourrez ou le souhaiterez. Il s’agit dans un premier temps de créer des revenus complémentaires qui viendront gonfler votre revenu issu de votre activité principale (salarié ou revenus et traitements issus de l’exercice d’une activité libérale). Dans un second temps seulement, vos revenus immobiliers pourront éventuellement vous permettre de vivre exclusivement de vos investissements dans la pierre. On peut aussi envisager de se bâtir une rente construite sur la pierre pour avoir un revenu complémentaire à la retraite par exemple, pour compléter sa pension.

Choisir des biens rentables : la clé de tout bon investissement immobilier

Il convient de commencer modestement ses investissements immobiliers. Vous débuterez de toute façon avec des sommes relativement modestes puisque vous calibrerez vos achats en fonction de vos capacités financières qui doivent à la fois couvrir l’apport, le prêt, les frais d’acquisition : frais d’agence et frais de notaire ainsi que les frais liés aux travaux.

Nous parlons en effet de prêt immobilier car il s’avèrera très judicieux, particulièrement avec les taux que nous connaissons actuellement, de profiter de l’effet de levier du crédit, qui permet de s’enrichir avec de l’argent qu’on n’a pas.

Si vous optez pour la détention en direct, il vous faudra ensuite sélectionner le type de biens le plus facilement loué et des emplacements de qualité à la fois recherchés mais également abordables. Visez donc en priorité les petites surfaces, studios ou deux-pièces, recherchés par les locataires et privilégiez les grandes villes étudiantes où les candidats à la location de ce type de logement ne manquent pas. Enfin, autre point sur lequel vous devez être vigilant : le montant de la taxe foncière, payée par les seuls propriétaires et non les locataires.

Pour une bonne rentabilité, il faut en effet que les loyers couvrent les frais fixes liés à votre investissement immobilier (mensualités du prêt, frais d’acquisitions, travaux, taxe foncière, imposition sur les revenus issus de la location). Sauf bien sûr si vous pariez sur une plus-value conséquente à la revente et que votre objectif n’est pas tant de percevoir une rente régulière de votre bien que de réaliser un placement qui s’appréciera avec le temps. Attention toutefois, ce type de pari peut se révéler hasardeux et plus que dommageable pour vos finances !

Revenus fonciers : les investissements immobiliers à votre disposition

Il existe de très nombreux biens immobiliers desquels vous pourrez retirer des revenus. Si l’on pense en premier lieu à l’investissement locatif et donc à l’acquisition d’un appartement ou d’une maison (ou même d’un immeuble) pour le louer, sachez aussi que vous pourrez retirer des revenus de la location saisonnière de votre résidence secondaire quand vous ne l’occuperez pas. L’investissement en résidence services style Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) ou résidence étudiante sont également des pistes à explorer.

Les parkings sont également une bonne idée d’investissement immobilier, assurant des revenus réguliers avec une mise de départ moins conséquente que l’achat en direct d’un bien immobilier. Leurs rendements peuvent être tout à fait intéressant dans certaines grandes villes. Car là encore, l’emplacement et la qualité du bien sont des facteurs essentiels à la rentabilité de votre projet.

Enfin, pour les investisseurs qui ne voudraient pas détenir un bien en direct avec ce que cela implique pourront opter pour des revenus issus de l’immobilier en détenant des parts d’une ou plusieurs SCPI.

À noter aussi : la détention d’actions de foncières cotées vous permet une exposition originale à l’immobilier sans pour autant avoir à choisir et acheter un ou plusieurs biens. Il existe également des ETF sur ce secteur qui répliquent les variations du cours des sociétés foncières et vous permettront d’avoir en portefeuille une exposition à l’immobilier très simplement et sans avoir à débourser une somme conséquente.

Location meublée : l’investissement idéal pour devenir rentier immobilier

La location nue est moins avantageuse que la location meublée sur de nombreux points :

• Durée du bail : de 1 an ou 9 mois non renouvelable tacitement lorsqu’il s’agit d’un étudiant contre 3 ans pour un logement vide, la location meublée est plus intéressante dès lors que vous êtes confronté à un mauvais payeur. Et le préavis du bailleur est de seulement 3 mois minimum dans la location meublée et de 6 mois minimum pour la location d’un logement vide.
• Dépôt de garantie : il est équivalent à 2 mois de loyer pour une location meublée contre 1 mois de loyer pour une location nue.
• Fiscalité : la location meublée permet de déduire des loyers encaissés la plupart des charges acquittées (par exemple les coûts d’acquisition d’immeuble, les frais de comptabilité). Et l’on peut aussi amortir à la fois les meubles et les immeubles. En effet, les loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ; ce qui offre la possibilité de déduire des loyers perçus les frais tels que les émoluments du notaire et d’amortir le bien ainsi que le mobilier du logement.

La location saisonnière : un placement immobilier à ne pas négliger

Qu’il s’agisse de votre résidence principale ou de votre résidence secondaire, pensez aussi à mettre en location les biens immobiliers que vous habitez d’ordinaire dès que vous ne les occupez pas. Votre 3 pièces à Paris trouvera vraisemblablement preneur à un très bon prix sur une plateforme d’hébergement type Airbnb lors de votre voyage de un mois en Afrique du Sud. Idem pour votre résidence secondaire dans le Lubéron au mois de juillet alors que vous ne l’occupez de toute façon qu’en août. Dans ces deux cas, il ne s’agit évidemment pas d’un investissement locatif à proprement parler qui vous assurera une rente mensuelle. Néanmoins, les sommes que vous récolterez ainsi pourront par exemple servir à financer les travaux ou le mobilier du studio que vous venez d’acheter pour le mettre en location.

Attention toutefois, le cadre réglementaire pour pouvoir mettre son logement en location saisonnière sur une plateforme type Airbnb sont très strictes, notamment dans certaines grandes villes de France comme Paris, Nice ou encore Bordeaux où vous devez déclarer votre activité auprès de la mairie. N’oubliez pas non plus que de nombreuses villes vous demanderont de ne pas dépasser la limite des 120 jours de location par an et que si vous n’êtes pas propriétaire de votre logement, la sous-location est très encadrée et doit répondre à des normes strictes. Si vous ne respectez pas les dispositions réglementaire, les amendes peuvent être très élevées.

La location meublée à destination des étudiants, seniors et personnes dépendantes

La location meublée de services cumule elle de nombreux avantages : exposition à l’immobilier, revenus locatifs, délégation de la gestion du bien et défiscalisation.

On désigne par résidence de services les biens immobiliers loués meublés que sont les résidences seniors ou résidence pour les personnes âgées dépendantes (EHPAD) mais aussi les résidences étudiantes et les résidences de tourisme.

Ce type d’investissement immobilier vous permet de déléguer la gestion du bien tout en bénéficiant du statut avantageux de loueur meublé non professionnel (LMNP).

Comment devenir rentier grâce à l’immobilier ?

Détenir ses biens en direct ou via une SCI ?

En effet, tout particulier qui souhaite devenir rentier immobilier devra se poser la question de savoir s’il préfère détenir ses biens directement ou créer une SCI dont il détiendra des parts, soit en totalité, soit avec son conjoint et/ou avec ses enfants pour anticiper les problématiques de succession.

La société civile de biens immobiliers (SCI) peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Attention cependant, la détention d’un immeuble par une société civile n’est pas compatible avec l’activité de location meublée si la société civile est soumise à l’impôt sur le revenu. Si la société civile exerce une activité commerciale habituelle, elle est alors normalement soumise de droit à l’impôt sur les sociétés. Le choix de ses statuts, de son type d’imposition ne sont pas des éléments forcément évidents à appréhender et qu’il vaut mieux choisir en connaissance de cause. Nous vous recommandons donc de vous faire assister d’un notaire pour la rédaction des statuts de la SCI. Il vous conseillera ainsi sur le type d’imposition de la SCI, sur les possibilités de démembrement des parts, sur les droits de vote liés aux parts, etc. Sachez que la SCI est une société très flexible qui peut répondre à de nombreux besoins des investisseurs.

Devenir rentier immobilier : gérer son patrimoine soi-même ou déléguer à un pro ?

Vous devrez aussi décider de votre degré d’implication dans la gestion de votre patrimoine immobilier. Préférez-vous gérer vous-même les travaux, recherche de locataires, entretien à la charge du propriétaire, etc. Ou préférez-vous laisser à un professionnel de l’immobilier le soin de vous occuper de tout cela ? Les plus impliqués choisiront de s’occuper de tout, même si attention, avec de nombreux biens en location, cela deviendra un travail à temps complet, d’autres délègueront à une agence immobilière ou une société de gestion ces tâches. Les moins impliqués se rabattront sur des SCPI pour ne pas avoir à gérer ce type de contraintes.

À noter : une agence immobilière ou un cabinet de gestion sera aussi à même de vous proposer une assurance loyers impayés qui, si elle ne couvre généralement pas la totalité du montant que vous perdez avec un locataire mauvais payeur est tout de même un moyen de relativiser le préjudice subi.

Imposition pour le rentier immobilier : LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel)

Le rentier immobilier devra aussi choisir le statut le plus avantageux pour sa situation.

Deux régimes existent pour régir le statut de loueur meublé : le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) et le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Le loueur peut bénéficier du statut LMP si le bailleur est inscrit au registre du commerce en qualité de loueur professionnel, que le total des recettes locatives dépasse 23 000 € TTC par an et que ce montant dépasse les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

À l’inverse, les loueurs qui ne respectent pas ces trois conditions sont considérés comme loueurs meublés non professionnels. Si ce statut semble difficile à acquérir dès l’acquisition de son premier investissement locatif. En revanche, un rentier immobilier pourra y prétendre.

Attention : dans le cas de la location saisonnière, si les recettes sont supérieures à 23 000 euros en 2017, vous serez automatiquement affiliés au RSI (Régime social des Indépendants) et donc assujettis aux cotisations sociales pour une activité de location meublée non professionnelle saisonnière.

Une exposition diversifiée au secteur immobilier

 Les SCPI : investir dans l’immobilier non coté

Acheter des parts de SCPI est l’idéal pour les investisseurs qui seraient rebuter par l’investissement en direct dans l’immobilier. Cette façon d’investir présente en effet de nombreux avantages : vous n’avez pas à vous soucier du choix du ou des biens dans lesquels vous voulez investir (encore faut-il bien choisir sa SCPI), plus besoin non plus de gérer la location, les vacances ou encore les travaux. En outre, Le ticket d’entrée est bien moins élevé qu’un achat en direct puisque le plus souvent une part est accessible dès 1 000€.

Enfin, l’investissement dans une SCPI vous permet d’être diversifié. Vous ne possédez en effet pas un bien dans son intégralité mais d’une ou plusieurs parts d’une société civile de placements immobiliers qui est investi dans plusieurs biens, parfois divers : immobiliers résidentiels mais aussi locaux commerciaux, immobiliers d’entreprise, etc. situés dans des quartiers et/ou villes différentes, parfois même dans des pays différents dans le cas des SCPI européennes par exemple.

Foncières cotées et ETF : investir dans l’immobilier coté

Pour une exposition de votre portefeuille au secteur immobilier, vous pouvez aussi investir dans des actions de foncières cotées qui comme les SCPI permettent au particulier d’investir avec une gestion professionnelle dans la pierre, en accédant à des classes d’actifs presque inaccessibles, en mutualisant le risque et avec des tickets d’entrée bien plus faibles que l’achat en direct. La distribution de dividendes de ces sociétés cotées provient de la gestion et de la valorisation d’un patrimoine immobilier.

Vous pouvez également opter pour les ETF ou trackers répliquant les performances du secteur de l’immobilier. Il s’agit d’un moyen simple, efficace et peu onéreux de se positionner sur le secteur de l’immobilier. Par exemple, si l’ensemble de vos avoirs atteint les 200 000 euros et que vous voulez posséder 20 % d’immobilier dans une logique de portefeuille Ivy League, vous pourrez acheter pour 40 000 euros d’ETF répliquant le secteur de l’immobilier.

Nous vous alertons sur le fait que même si votre objectif est de devenir rentier immobilier, il est conseillé de diversifier votre portefeuille et de procéder d’une part à une diversification au sein de vos avoirs immobiliers mais aussi plus généralement de veiller à une bonne diversification de votre patrimoine dans sa globalité. L’immobilier peut certes représenter une part non négligeable de votre capital mais il est recommandé de ne pas investir la totalité de son patrimoine sur un seul secteur.

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