Comment faire pour calculer un rendement en SCPI ?

Si vous souhaitez investir sur la pierre, la SCPI est un véhicule de placement intéressant. Elle permet de jouir d’un produit avec une vision à long terme et de se constituer un patrimoine. Comme tout investissement, son but est de dégager des bénéfices. Ainsi, le calcul du rendement est crucial.

Les formules de calcul du rendement d’une SCPI

La SCPI offre un rendement stable et élevé depuis plusieurs années. Rien d’étonnant à ce qu’elle se soit imposée comme l’un des meilleurs investissements du marché.

Pour lire et comparer les rentabilités des sociétés de gestion, il est conseillé d’utiliser un simulateur SCPI.

Le rendement brut

Il désigne le rendement obtenu par une SCPI, charges non incluses (taxe foncière, frais de gestion, travaux …). Autrement dit, il s’agit des loyers perçus.

Cette donnée n’est généralement pas communiquée.

Le rendement net de charges

À la différence de la rentabilité brute, il prend en compte les charges. Il correspond au rendement locatif, servi avant imposition et net de frais de gestion. Il fait référence au montant réellement versé à l’épargnant.

Le rendement net-net (ou net de fiscalité)

Le rendement net-net est plus important que les autres. Il est perçu par chacun des associés, après le paiement des impôts.

Le rendement net de fiscalité est propre à chaque investisseur, selon sa tranche marginale d’imposition.

Exemple : une SCPI affiche une rentabilité locative de 4,8 %.

Soit un investisseur soumis à un TMI de 30 %. Dans ce cas, il paiera un impôt de 47,2 % (dont 17,2 % de prélèvements sociaux).

Le rendement net-net de la SCPI passera à 2,53 % (bien loin de 4,8 %).

Quels sont les indicateurs à considérer ?

3 indicateurs permettent d’évaluer la performance d’une SCPI en termes de rentabilité :

• le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) ;
• le taux de distribution ;
• le TRI (taux de rentabilité interne).

Le TDVM

Le TDVM est l’indicateur principal de rendement d’une société civile de placement immobilier. Il correspond au rapport entre les dividendes versés aux associés et la valeur moyenne d’une part au cours de l’année. Il a remplacé la notion de « taux de rendement » et a été réintroduit par l’ASPIM en 2012. En effet, la formule précédente conduisait parfois à une sous-évaluation ou une surévaluation de la performance réelle de la SCPI.

Le calcul est le suivant : TDVM = (Dividendes bruts) / Prix moyen d’achat d’une part au 1er janvier de l’année

Exemple : un investisseur place 27 000 euros en SCPI, pour 100 parts au total (une part vaut 270 euros).

Supposons que la SCPI lui verse un dividende de 1 300 euros (13 euros par part).

Le TDVM sera de : 13 / 270 = 4,80 %.

Si la valeur des parts grimpe jusqu’à 280 euros après une réévaluation, l’investissement total sera désormais de 28 000 euros.

Considérons que le dividende n’enregistre aucune évolution. Le nouveau TDVM sera de : 13 / 280 = 4,64 %.

Quoi qu’il en soit, sachez que cet indicateur donne davantage d’informations sur l’état de santé de la société de gestion. Une stabilité durable traduit une cohérence du rendement. Elle est aussi synonyme d’une revalorisation synchronisée de la valeur des parts et des loyers.

Une baisse du TDVM n’est pas un signal alarmant. Cela est souvent dû à une évolution du prix de la part et une meilleure plus-value lors de la revente. Une SCPI peut être active et présenter un faible TVDM.

Le taux de distribution

Contrairement au TDVM, il a été introduit en 2022. Pour le calculer, il suffit de diviser les dividendes de fiscalités étrangères par le prix d’achat d’une part.

Exemple : une SCPI affiche une valeur moyenne des parts de 1 000 euros sur un an. Elle verse un dividende de 50 euros bruts par part (chaque année), avec une fiscalité étrangère de 56 euros. La valeur d’une part est de 990 euros au 1er janvier.

Taux de distribution : 56 / 990 = 5,65 %.

TDVM : 50 / 1 000 = 5 %.

Le TRI

Comme indiqué précédemment, la SCPI est un investissement sur le long terme. Pour jauger sa rentabilité, intéressez-vous à son historique. Évaluez le TRI et ne vous arrêtez pas seulement au TDVM.

Voici comment calculer la rentabilité d’une société de gestion à partir de son TRI :

• regroupez tous les dividendes et les revalorisations dont a bénéficié un associé au cours des 10 dernières années ;
• divisez par 10 ;
• obtenez un résultat annualisé.

Bien évidemment, les performances passées ne sont pas un gage de rendements à venir pour l’investissement en SCPI.

Rendement ou rentabilité ?

Dans le domaine de l’immobilier, il existe une différence entre « rendement » et « rentabilité » :

• le rendement est lié aux revenus de l’opération immobilière. En d’autres termes, l’investisseur s’intéresse uniquement aux revenus de sa SCPI ou de son logement ;
• la rentabilité tient compte des revenus et de la revalorisation potentielle du bien. La plus-value éventuelle obtenue au moment de la revente y est également incluse.

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