Pourquoi investir en SCPI via une assurance vie ?

Vous cherchez à diversifier votre patrimoine avec un investissement immobilier tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux ? Investir dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), aussi appelées pierre-papier, offre la possibilité d’accéder au marché immobilier sans les soucis de gestion locative. Parallèlement, l’assurance-vie est un placement plébiscité par les Français pour sa souplesse et son cadre fiscal avantageux.

Découvrons dans cet article pourquoi et comment combiner SCPI et assurance vie pour profiter des avantages de ces deux univers.

SCPI et Assurance-Vie : De quoi parle-t-on ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent un accès indirect à l’immobilier locatif. En acquérant des parts de SCPI, l’investisseur mutualise son placement avec d’autres, investissant ainsi dans un parc immobilier géré par une société spécialisée.

Il existe différents types de SCPI comme les SCPI de rendement, privilégiant la distribution de revenus, ou les SCPI fiscales, offrant des avantages fiscaux.

L’assurance-vie, quant à elle, est un outil d’épargne et d’investissement polyvalent. Un contrat d’assurance-vie permet d’investir dans différents univers de placement. Il existe des fonds en euros, offrant une garantie en capital (mais un rendement plus faible) et des unités de compte, investies sur les marchés financiers ou immobiliers (avec un potentiel de rendement plus élevé, mais un risque de perte en capital).

Quels sont les avantages d’investir en SCPI dans une assurance-vie ?

Sur le plan fiscal, les revenus des SCPI, habituellement soumis à la flat taxe à 30 % ou à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, bénéficient du régime avantageux de l’assurance-vie.

Tant que les gains restent dans le contrat, ils ne sont pas imposés, favorisant la capitalisation. Après 8 ans, les rachats bénéficient aussi d’un abattement annuel (4 600 € pour un célibataire, 9 200 € pour un couple) et d’une fiscalité réduite à 24,7 % (sur les gains réalisés sur les primes inférieures à 150 000 € après abattement).

L’assurance-vie améliore également la liquidité des parts de SCPI. Contrairement à la vente directe de parts de SCPI, les rachats partiels au sein d’une assurance-vie sont généralement exécutés plus rapidement.

Enfin, l’assurance-vie facilite la transmission de son patrimoine grâce à un abattement successoral de 152 500 € par bénéficiaire, intégrant aisément les parts de SCPI dans une stratégie de transmission.

Cette combinaison d’avantages et de supports financiers disponibles au sein de l’assurance-vie permet aussi de diversifier vos placements, alliant épargne, investissement immobilier et investissement en Bourse.

Quels sont les inconvénients d’investir en SCPI via une assurance-vie ?

L’un des principaux inconvénients des SCPI réside dans les frais cumulés. En effet, il faut considérer les frais de souscription et de gestion des SCPI et les autres frais du contrat d’assurance-vie prélevés par l’assureur, ce qui impacte inévitablement le rendement net de votre investissement.

Mais les frais d’entrées des SCPI achetés au sein d’une assurance-vie est souvent inférieur à celui d’une détention en direct de parts SCPI, car les assureurs prélèvent aussi une part des loyers perçus ou des gains distribués par les SCPI.

De plus, les contrats d’assurance-vie offrent un accès restreint à certaines SCPI. Toutes les assurances-vie ne proposent pas non plus la possibilité d’investir dans les SCPI.

Un autre point important est l’impossibilité de bénéficier de l’effet de levier de la dette et des dispositifs fiscaux spécifiques liés aux SCPI fiscales, tels que le déficit foncier, lorsqu’elles sont détenues via une assurance-vie.

Comment investir en SCPI via une assurance-vie ?

Investir en SCPI via une assurance-vie nécessite une approche méthodique. La première étape consiste à choisir un contrat d’assurance-vie adéquat proposé par une banque ou un courtier en ligne, c’est-à-dire un contrat qui propose des SCPI en unités de compte.

Une comparaison entre différents types de contrats s’impose ensuite, portant notamment sur les frais du contrat d’assurance-vie, et, surtout, la diversité de l’offre d’unités de compte et notamment de SCPI disponibles pour profiter de différents types de stratégies immobilières. Vous pourrez alors choisir une ou des SCPI adaptées à votre profil, à vos objectifs, à votre horizon de placement et à votre appétit pour le risque.

Enfin, vous devez aussi penser à votre stratégie d’allocation globale pour adopter une répartition d’actifs optimale entre les fonds en euros, plus sécurisés, mais offrant un rendement plus faible, et les unités de compte, potentiellement plus rentables, mais plus risquées.

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